Реальная доходность виллы на Пхукете:
разбираем на конкретном примере
Когда речь заходит о доходности недвижимости на Пхукете, обычно называют усреднённые проценты — «5-7% в год», «доходность до 12%». Но за общими цифрами сложно увидеть, что реально происходит с конкретным объектом на длинной дистанции. Мы решили разобрать один настоящий кейс — виллу, которую наша клиентка купила в 2018 году, — и показать всю арифметику: сколько стоила вилла тогда, сколько стоит сейчас, и что реально приносит сдача в аренду.
На этапе строительства в 2018 = 14.844.891 THB;
с учётом пакета мебели полная стоимость ~ 16.000.000 THB.
📍 Смотреть виллу на нашем сайте
🏠 Смотреть объявление и отзывы на Airbnb
Прирост на 8.000.000 THB или 50% от цены покупки.
Если вас заинтересовал объект и озвученная доходность, то вы можете посмотреть актуальный каталог вилл на продажу на Пхукете.
Доходность от долгосрочной аренды
Сценарий с минимальной доходностью. Сдача виллы по годовому контракту, без личного проживания.
Ставка аренды при годовом контракте — 160.000 THB в месяц.
| Сумма (бат) | |
| Доход за год (160.000 × 12) | 1.920.000 |
| Обслуживание общей территории (охрана, вывоз мусора, пест-контроль) | −153.000 |
| Обслуживание бассейна и сада | −120.000 |
| Амортизация (кондиционеры, мелкий ремонт) | −100.000 |
| Комиссия агента (один месяц аренды) | −160.000 |
| Чистая прибыль | 1.387.000 |
— ROI от первоначальной стоимости покупки (16.000.000 THB): 8,6%
— ROI от текущей рыночной цены (24.000.000 THB): 5,7%
Обратите внимание на разницу между двумя цифрами: чем больше выросла цена объекта, тем ниже становится процент доходности от аренды относительно текущей стоимости.
Доходность от краткосрочной аренды
Здесь доходность выше — 7-8% от текущей рыночной цены (24.000.000 ТНВ), или 10-12% от первоначальной цены покупки (16.000.000 ТНВ).
Стоимость аренды сильно варьируется от сезона, а на заполняемость влияет корректность ценообразования.
| Период | Ставка в месяц |
| Пик (10 дек — 28 фев) | 450.000 — 550.000 THB |
| Высокий сезон (март, ноябрь) | 330.000 — 380.000 THB |
| Низкий сезон 1 (апрель, июнь, июль) | 160.000 — 180.000 THB |
| Низкий сезон 2 (август, сентябрь, октябрь) | 120.000 — 140.000 THB |
В пиковый и высокий сезон свободных дат практически нет. В низкий сезон простой может доходить до 40%. Сильно зависит от корректного ценообразования: цена должна быть примерно на 10% ниже, чем у соседних объектов, чтобы оставаться конкурентоспособной.
Комиссии тоже стоит закладывать в расчёт: стандартная комиссия агента — 20-25% от суммы аренды (зависит от канала: прямой клиент — 20%, через партнёра — 10%+10%, Airbnb — около 12%+10%, Booking.com — около 15%+10%).
Что важно учитывать
Стоит помнить, что виллы на Пхукете иностранцы не могут оформить в полную собственность (Freehold). Tолько в leasehold, т.е. аренда земли на 30 лет с правом продления. Это не отменяет инвестиционную привлекательность объекта, но требует более внимательной юридической проверки условий лизхолда на этапе покупки, чем в случае с кондоминиумом, который иностранцы могут купить в полную собственность.
Итог
За 8 лет вилла принесла владельцу выгоду сразу по двум направлениям: рост стоимости недвижимости на ~43% чистыми (с учётом комиссии агента при продаже) плюс стабильный арендный доход в диапазоне 8-10% годовых. Если бы всю чистую прибыль от краткосрочной аренды просто откладывать, а не тратить, за эти 8 лет накопилась бы сумма, которой хватило бы на покупку ещё одной виллы. Это именно тот «реальный», а не усреднённый пример, который стоит держать в голове при выборе объекта для инвестиций на Пхукете.
Если вас заинтересовал вопрос покупки виллы на Пхукете, мы будем рады организовать бесплатную экскурсию по объектам острова и ответить на все вопросы. Мы работаем на рынке Пхукета с 2013 года и знаем рынок досконально.